¿Cómo tributan los pisos alquilados por particulares?

Una de las formas de invertir más segura en la actualidad es la inversión en viviendas para alquilar. El alquiler tributa como Rendimiento de Capital inmobiliario. Para los particulares el alquiler cuando es para la vivienda habitual del inquilino tiene ventajas fiscales.

 A los ingresos obtenidos por la renta que paga el inquilino hay que restarle los siguientes gastos:

  1. Gastos de Conservación y/o Reparación como el pintado, arreglo de instalaciones, reparación caldera, … 
  2. Los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble. Los intereses de la hipoteca de la compra, un préstamo para hacer las mejoras para poder alquilarlo, … No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir un mayor valor de adquisición y el gasto se recuperará vía amortización. Ej: Instalar un sistema de aire acondicionado. La suma de estos dos gastos tiene como límite los ingresos por arrendamiento. No obstante, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.
  3. Gastos de Comunidad
  4. Gastos de formalización del contrato. Gastos de la agencia inmobiliaria.
  5. Gastos de defensa jurídica. En caso de tener conflicto con el inquilino los gastos del abogado, procurador, … son deducibles.
  6. Cantidades devengadas por terceros. Si alguien le administra el alquiler, …
  7. Servicios y suministros (luz, agua, internet, gas, …) siempre que sean a cargo del arrendador.
  8. Primas de contratos de seguros. Los más comunes el Seguro del Hogar y el Seguro de impago.
  9. Saldos de dudoso cobro. Cuando el inquilino a quien has alquilado tu propiedad deja de pagar tienes que seguir considerando esos rendimientos como rendimientos. Pero los meses que no te hayan pagado los puedes poner como gasto siempre que hayan pasado 3 meses desde que se reclamo hasta el final del periodo. Es decir, los meses de Octubre a Diciembre no entrarían. Comúnmente este plazo es de seis meses, pero durante los periodos impositivos 2020 y 2021, el plazo se reduce a tres debido a las circunstancias excepcionales derivadas del COVID según real Decreto-ley 35/2020. En el caso de que el inquilino luego abone el importe impagado, este deberá declarase en la próxima declaración.
  10. Amortización de los bienes muebles cedidos con el inmueble. Los bienes muebles cedidos con el inmueble serán amortizables siempre que su utilización sea superior al año y siempre que respondan a su depreciación efectiva. Se amortizará según los coeficientes de amortización que le corresponda de acuerdo con la tabla de amortización simplificada. En esta tabla se recoge, entre otros, el siguiente coeficiente máximo de amortización: Instalaciones, mobiliario y enseres: 10 por 100.
  11. Amortización del Inmueble. El gasto de amortización deducible es el resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor del coste de adquisición satisfecho (precio de adquisición más gastos) o el valor catastral, sin tener en cuenta el valor del suelo. 
  12. Amortización de los inmuebles accesorios arrendados junto al inmueble principal. En el caso que se haya arrendado con algún inmueble accesorio (normalmente parking y trastero) también se podrán amortizar. 
  13. Otros gastos fiscalmente deducibles. Gastos por la obtención del certificado energético, cedula de habitabilidad, …

Reducción del rendimiento aplicable a la vivienda habitual

Esta reducción sólo se aplica a los arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual.

El rendimiento neto positivo declarado, calculado por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los gastos necesarios que tengan la consideración de deducibles, se reducirá en un 60% cualquiera que sea la edad del arrendatario. 

La reducción no se aplica a los alquileres de apartamentos turísticos.

Si hacienda te pide que demuestres que es vivienda habitual del inquilino te servicia una mención de ello en el contrato de alquiler o el certificado de empadronamiento del inquilino, por ejemplo.

Rendimiento mínimo computable en caso de parentesco

Cuando el arrendatario o el adquirente o cesionario de los derechos o facultades de uso o disfrute del bien inmueble, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente (incluidos los afines hasta el tercer grado inclusive), el rendimiento neto total computable no podrá ser inferior a la cuantía que resulte de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble o derecho real de que se trate.

Alquiler a una empresa o autónomo para su actividad

Como regla general si alquilar a una empresa o a un autónomo para su actividad   tendrías que emitir factura con IVA y hacer las declaraciones trimestrales de IVA que te correspondan. En tus facturas, también tendrías que añadir la retención de IRPF. El autónomo o empresa deberá ingresar a Hacienda esa cantidad de IRPF de tu parte cada trimestre, y cuando tú hagas la declaración de la renta, esas cantidades constarán como ya pagadas.

Solo en el caso en que en el contrato de arrendamiento especifique como inquilino a una persona física que vaya a ser su vivienda habitual y además debe constar la prohibición de subarrendar o ceder a terceros la vivienda estará exenta de IVA y se podrá beneficiarse de la reducción del 60%.

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